Simular financiamento para crédito à habitação
Na compra de habitação própria permanente, com recurso a crédito à habitação, é boa prática simular o financiamento de empréstimo com as várias hipóteses que se podem colocar. Para desbravar um pouco este caminho, vamos simular alguns exemplos e o respetivo impacto nas prestações mensais.
Empréstimo habitação própria permanente com pagamento em 20 anos
Vamos simular o financiamento de três hipóteses de empréstimo para crédito à habitação, mantendo a duração do crédito e variando outros pressupostos.
Exemplo 1 – Simular financiamento com spread de 1,5%
Contrair empréstimo na Banca, para crédito à habitação, no valor de 100.000€.
Não se pretende financiar a aquisição de outros bens, pelo que mantemos o valor do crédito à habitação.
Período do empréstimo é de 240 meses (20 anos).
A taxa de juro anual nominal (TAN) vai ser determinada pela soma do indexante (normalmente a taxa de juro de referência fixada pelo Banco Central, a Euribor) a que se acresce o spread.
No caso em exemplo consideramos a Euribor a 6 meses que admitimos estar fixada em (-0,258%).
O spread depende da avaliação que a Instituição Bancária faz do cliente, em termos de risco de crédito e do rácio entre o valor do crédito à habitação e o valor do imóvel avaliado pelo Banco. Admitamos que o spread seja 1,5%.
Assim, a taxa de juro anual nominal (TAN) será de 1,5% – 0,258% = 1,242%
Partimos do princípio que pretendemos um período de carência de 6 meses, em que não vamos amortizar o capital emprestado mas, unicamente, pagar os juros. Assim, nesta primeira fase, o nosso esforço é menor e podemos instalar-nos na nova habitação própria permanente de forma mais tranquila.
Não vamos utilizar a possibilidade de haver diferimento de capital, isto é, o adiamento do reembolso de parte do capital para o final do prazo do empréstimo.
Vamos admitir que os encargos pagos nas comissões iniciais do empréstimo são 750€, para avaliação do imóvel, análise da operação pela Instituição Bancária, preparação e concretização da escritura do contrato de compra e venda e também da hipoteca.
Admitimos, para a simulação do crédito, que o prémio único de seguro tem um valor inicial de 250€. No caso de algum dos seguros paga-se “à cabeça”.
O custo mensal da comissão bancária de processamento do empréstimo é de 3€.
No final do empréstimo admitimos não haver comissões.
Valor anual do prémio de seguro no Ano 1 é de 250€. Nos restantes anos, não vamos considerar este valor.
Para simular este financiamento, usamos o simulador disponível no site do Banco de Portugal.
Chegamos ao seguinte resultado:
A prestação mensal (capital e juros) é de 481,41€.
A média das prestações mensais é de 476,12€, com todos os custos do crédito à habitação e que estão assim distribuídos:
- Amortização do capital emprestado
- Pagamento de juros
- Custos inerentes à operação bancária e impostos
A taxa anual efetiva global (TAEG) engloba, não só, a taxa de juro nominal (TAN) mas, também, todos os outros custos envolvidos na operação do crédito e que neste caso é de 1,14%.
Vamos simular outra hipótese, admitindo que se consegue negociar com o Banco, um spread mais favorável, de 1%.
Exemplo 2 – Simular financiamento com spread 1,0%
TAN = 1,00% – 0,258% = 0,742%
Com os restantes pressupostos iguais ao Exemplo 1 (anterior) o resultado da simulação é o seguinte:
O facto da TAEG ter diminuído permite minorar os juros e consequentemente a média das prestações mensais, que é de 453,37€.
Voltando ao TAN de 1,242% vejamos agora o impacto da escolha de uma Instituição Bancária, na qual os valores negociados para os encargos possam ser mais reduzidos.
Exemplo 3 – Simular financiamento com diferentes encargos iniciais do crédito
Os encargos iniciais do crédito à habitação, agora de 500€ e o custo mensal da comissão bancária de 2€.
Todos os outros pressupostos iguais ao Exemplo 1.
Após simular o financiamento, o resultado é:
O valor médio mensal passa de 476.12€ para 475.08€
Simular financiamento para um período diferente
Exemplo 4 – Crédito à habitação de 25 anos
Vamos alterar o período do empréstimo de 240 para 300 meses (25 anos) mantendo as restantes variáveis do Exemplo 1.
Vamos simular financiamento com estes pressupostos.
Feita a simulação podemos analisar o resultado e comparar com o nosso resultado, no exemplo inicial.
A prestação média mensal passa de 476,12€ para 392,81€, pois o período de amortização aumentou de 20 para 25 anos. Uma redução de 83,1€ (17,5%). Mas, “não há bela sem senão” e claro que, sendo o período do empréstimo maior, o valor total de juros a pagar, seguros e outros custos também aumenta.
A seguir, vamos simular o financiamento admitindo que se consegue negociar com o Banco um valor para os seguros mais favorável.
Exemplo 5 – Crédito para 25 anos, com valores de seguros diferentes
Consideremos os valores do Exemplo 4, mas com o seguro de vida habitação de 50€ e o seguro multirrisco habitação de 100€.
Ou seja, o total de seguros é 150€.
Estamos a admitir que os valores anuais dos seguros não se alteram e que são 150€. Contudo, é natural que o seu Banco possa diminuir este valor ao longo do tempo. Se for o caso, use os valores que o Banco lhe fornecer ou então considere um valor médio anual, como fizemos.
Restantes pressupostos iguais ao Exemplo 4.
Assim, a prestação média mensal passa de 392,81€ para 392,48€, uma redução de 0,33€ (392,81 – 392,48).
Exemplo 6 – Simular financiamento sem período de carência
Em seguida vamos simular o financiamento alterando o período de carência, que passa a não existir.
Restantes pressupostos iguais ao Exemplo 5.
A prestação média mensal passa então a ser de 391,55€, um pouco mais que no caso anterior, 0,93€ (392,48€ – 391,55€) mas com a vantagem de reduzir os juros e outros encargos.
Simular com os juros a subir
Exemplo 7 – Exemplo 1 mas com Euribor a subir
E se a Euribor a 6 meses aumentar para 2.5%, o que acontece?
Vamos voltar ao Exemplo 1, manter os pressupostos e colocar a Euribor a 2,5%, mantendo o spread a 1,5%.
Ou seja, em resumo:
Crédito à habitação própria permanente, no valor de 100.000€, para um período de 20 anos (240 meses).
Não pretendemos financiar a aquisição de outros bens, pelo que mantemos o valor do crédito à habitação.
No caso que exemplificamos consideramos a Euribor a 6 meses fixada em 2,5% e o spread que a Instituição Bancária aplica a este cliente é de 1,5%.
Assim, a taxa de juro anual nominal (TAN) será de 1,5% + 2,5% = 4,0%
Partimos do princípio de que pretendemos um período de carência de 6 meses.
Não vamos utilizar a possibilidade de haver diferimento de capital.
Admitamos que as comissões iniciais do empréstimo são 750€ para avaliação do imóvel, análise da operação pela Instituição Bancária, preparação e concretização da escritura do contrato de compra e venda e, também, da hipoteca.
Custo mensal da comissão bancária de processamento do empréstimo, 3€.
Para a simulação do crédito, admitimos que os prémios de seguro têm um valor anual de 250€ (seguro de vida habitação e seguro multiriscos habitação).
Após simular o financiamento chegamos ao seguinte:
A prestação média mensal aumenta de 476,12€ para 613,24€.
Não há dúvida que escolher o Banco e negociar as condições é fundamental, sobretudo se as taxas de juro aumentarem.
As comissões, encargos e seguros variam de Banco para Banco, sendo que o principal foco da negociação deve ser o spread e, com estes fatores negociados, pode ainda considerar o período de carência e o prazo de amortização.
Neste contexto conhecer o perfil dos que pedem crédito habitação e os melhores Bancos para este efeito, pode ser também importante.
Se precisar de apoio pode utilizar simulações mais personalizadas.
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